Allgemeine Informationen

Wer zum ersten Mal ein Haus bauen oder eine Immobile erwerben möchte, begibt sich auf ein ihm vermutlich unbekanntes Terrain. Naturgemäß ergeben sich daraus viele Fragen. Wir versuchen in dieser Rubrik einige Antworten zu geben. 

 

Bewirtschaftungskosten

Als Bewirtschaftungskosten werden alle Aufwendungen bezeichnet, die ein Eigentümer bzw. Vermieter für die laufende Bewirtschaftung und Unterhaltung einer Immobilie zahlt. Hier gibt es ebenfalls verschiedene interne Pauschalen, welche erhoben werden.

 

Darlehensarten

Darlehen werden unter verschiedene Produktbezeichnungen und Produktdetails angeboten wie z.B. Annuitätendarlehen, endfällige Darlehen, Zwischenfinanzierungen, variable Darlehen, Bauspardarlehen, KfW-Darlehen, Landesdarlehen etc.

 

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins oder genauer der effektive Jahreszinssatz beziffert die jährlichen und auf die nominale Kredithöhe bezogenen Kosten von Krediten. Er wird in Prozent der Auszahlung angegeben. Bei Krediten, deren Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren sich während der Laufzeit ändern können, wird er als anfänglicher effektiver Jahreszins bezeichnet.

 

Eigenleistungen

Die Eigenleistung oder sogenannte Muskelhypothek spart beim Neubau oder der Renovierung/Sanierung einer Immobilie Kosten, welche sonst durch einen externen Dienstleister aufgebracht werden müssten. Der Bauherr, seine Angehörigen oder Bekannte bringen bei einem Bauvorhaben Ihre Arbeitsleistungen selbst ein und spart somit entsprechende Handwerkerlohnkosten. Die Höhe der Eigenleistung wird allerdings oft überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Außerdem kann eine Arbeitskraft aus gesundheitlichen Gründen beispielsweise ausfallen.

Eigenleistungen können zwar zu einem gewissen Prozentsatz dem Eigenkapital hinzugerechnet werden, dieses aber nicht ersetzen. Darüber hinaus ist die Materialbeschaffung oft aufwendig und gegebenenfalls teurer, als wenn sie über einen entsprechenden Dienstleistungsbetrieb erfolgt.

 

Zinsfestschreibung / Sollzinsbindung

Die Zinsbindungsfrist, Sollzinsbindung oder Sollzinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den der Sollzinssatz des Darlehens festgelegt und nicht veränderbar ist. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann der Sollzins neu vereinbart oder der Darlehensgeber gewechselt werden. Unsere Finanzierungspartner bieten Sollzinsbindungen von 5–40 Jahren an.

Je nach persönlicher Situation und Einschätzung der Zinsentwicklung werden lange oder kurze Sollzinsbindungen vereinbart. Eine lange Sollzinsbindung bietet größtmögliche Planungssicherheit. Allerdings bleibt der Sollzins während dieser Zeit gleich, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit deutlich gesunken sind.

Flexibilität erlangen Darlehensverträge mit einer Zinsbindung länger 10 Jahre. Sie haben nach 10 Jahren die Möglichkeit, den Darlehensvertrag unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ohne Nennung der Gründe zu kündigen. Hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sind die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung günstiger, zahlt sich ein solcher Wechsel aus (s. BGB §489, Abs. 2).

 

Beleihungsgrenzen

Die Beleihungsgrenzen ergeben sich aus dem Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem eingebrachten Eigenkapital.
Finanzierungsinstitute, wie Banken und Versicherungen beleihen Immobilien nur bis zu bestimmten Beleihungsgrenzen. Die Beleihung einer Immobilie dient dem Darlehensgeber als Sicherheit für das zu vergebene Darlehen und ist von Institut zu Institut unterschiedlich. Somit ist die Beleihungsgrenze einer der ausschlaggebenden Faktoren für die maximale Höhe des Darlehens, welches ausgeben werden kann.

Die Beleihungsgrenze berücksichtigt mögliche Wertschwankungen und andere für die Kreditsicherheit relevante Faktoren.

Bei Darlehen, die vom Kreditnehmer nicht bedient werden, haben eine Forderung – Zwangsversteigerung zur Folge. Hierbei wird der Beleihungswert berücksichtigt, der
​immer unter dem Marktwert liegt.