Die Krux mit dem Beleihungsauslauf

Wenn Sie sich über Forwarddarlehen informieren und sich beispielsweise im Internet ein Angebot erstellen lassen, müssen Sie neben dem gewünschten Darlehensbetrag, der gewünschten Zinsbindung, dem Forwardzeitraum und einigen sonstigen Parametern als ganz wesentliche Kriterien den Verkehrswert Ihrer Immobilie angeben.

Der Verkehrswert ist die Grundlage für den sog. Beleihungsauslauf, und der wiederum hat direkten Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes.

Der Beleihungsauslauf ist ein banktechnischer Quotient aus Kreditsumme dividiert durch den Beleihungswert. Der Beleihungswert wiederum leitet sich ab aus dem Verkehrswert, wobei sich hier ein entscheidender Unterschied zwischen verschiedenen Banken ergibt:

Der Beleihungswert entspricht bei manchen Banken 100% des Verkehrswertes, bei anderen jedoch nur 90% oder gar nur 80% desselben. Was das bedeutet, zeigt folgendes Beispiel:

Gesucht wird ein Forwarddarlehen zur Ablösung einer laufenden Hypothek in 12 Monaten. Das selbstgenutzte Reihenhaus hat einen Verkehrswert von 220.000 Euro, der gesuchte Anschlusskredit beträgt 130.000 Euro.

Die gewünschte Darlehenssumme entspricht hier knapp 60% des Verkehrswertes, und somit wird bei einer ersten Angebotseinholung (irrtümlicherweise) davon ausgegangen, dass man sich dementsprechend an die Konditionen orientieren darf, die jeweiligen Anbieter für einen Beleihungsauslauf von 60% bewerben.

Der Kurzvergleich von 3 Anbietern könnte dann beispielsweise folgendes Ergebnis liefern:

Bank A

3.97% nom.

4.04% anf. eff.

Bank B

4.05% nom.

4.13% anf. eff.

Bank C

4.13% nom.

4.21% anf. eff.

Alle Konditionen gelten nach Aussage der Banken bis zu einem Beleihungsauslauf von 60%.

Doch aufgepasst:

Nehmen wir einmal an, die drei Banken setzten den Beleihungswert grundsätzlich wie folgt an:

Bank A

Beleihungswert = 80% des Verkehrswertes

> Beleihungswert = 176.000 €

Bank B

Beleihungswert = 90% des Verkehrswertes

> Beleihungswert = 198.000 €

Bank C

Beleihungswert = 100% des Verkehrswertes

> Beleihungswert = 220.000 €

dann ergeben sich in diesem Beispiel folgende Beleihungsausläufe

(zur Erinnerung: Beleihungsauslauf = Darlehenssumme dividiert durch Beleihungswert)

Bank A

Beleihungsauslauf = ca. 73,9%

Bank B

Beleihungsauslauf = ca. 65,7%

Bank C

Beleihungsauslauf = ca. 59,1%

Nehmen wir in diesem Beispiel des weiteren der Einfachheit halber an, alle 3 Banken gestalten ihre Zinszuschläge bei Beleihungsausläufen von mehr als 60% nach folgender, in diesem Fall identischer Staffel:

Beleihungsauslauf > 60%

Zinszuschlag +0,10%

Beleihungsauslauf > 70%

Zinszuschlag +0,25%

Beleihungsauslauf > 80%

Zinszuschlag +0,40%

Dann ergeben sich folgende Zinssätze für das angefragte Forwarddarlehen :

Bank A

Zinszuschlag +0,25%

4.22% nom.

4.30% anf. eff.

Bank B

Zinszuschlag +0,10%

4.15% nom.

4.23% anf. eff.

Bank C

Zinszuschlag entfällt

4.13% nom.

4.21% anf. eff.

Das ursprüngliche Ergebnis des Vergleichs der drei Anbieter wurde hier auf den Kopf gestellt.

Wenn eine Bank den Beleihungswert einer Immobilie mit weniger als 100% vom Verkehrswert ansetzt, spricht man auch vom sog. Beleihungsabschlag, der sich durch die Formel 100% - Beleihungswert dividiert durch Verkehrswert ergibt. In diesem Beispiel setzt Bank A folglich einen Beleihungsabschlag von 20%, Bank B einen von 10% und Bank C von 0% an.

Vor dem Hintergrund dieser Problematik sollten Sie bei veröffentlichten Zinsvergleichen immer darauf achten, dass etwaige Beleihungswertabschläge berücksichtigt sind. Wir finden leider bei nur oberflächlich recherchierten Zinsvergleichen oftmals eine Fußnote in der Form : Zins gilt bis zu einem Beleihungsauslauf von 70%.

Besser ist es, ein Vergleich findet unter identischen Bedingungen (vorgegebener Kreditbetrag und vorgegebener Verkehrswert) statt. Dann sind nämlich auch die banküblichen Zu- und Abschläge in Abhängigkeit der Kreditsumme berücksichtigt (beispielsweise nehmen viele Banken einen Zinszuschlag bei Darlehenssummen von unter 100.000 Euro).

In unserem hier befindlichen Angebotsrechner sind etwaige Beleihungsabschläge von einzelnen Anbietern selbstverständlich hinterlegt. Daher fragt unser System auch nach Kredithöhe und Verkehrswert, um gar nicht erst an dieser Stelle bereits fehlerbehaftete Berechnungsergebnisse zu liefern.

Aber auch der Verkehrswert ist bei verschiedenen Banken bei ein und derselben Immobilie nicht immer identisch, mit wiederum erheblichen Auswirkungen auf die jeweilige Zinskondition.