Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf senken

Neben dem Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb zwangsläufig noch weitere Kosten. Gemeint sind die so genannten Erwerbsnebenkosten. Hierunter fällt unter anderem die Grunderwerbsteuer, die je nach Konstellation (wenn kein Immobilienmakler an der Transaktion beteiligt ist) den größten Posten ausmacht. In den meisten Bundesländern werden 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig, die auf Basis des Kaufpreises festgesetzt werden. In einigen Bundesländern werden höhere Steuersätze erhoben.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu unterschätzen: Bei einem hohen Kaufpreis kann sie sich auf einen beachtenswerten Betrag belaufen, der nicht kurzerhand mit der Portokasse bedient werden kann. Umso wichtiger ist es daher, diese Kosten im Vorfeld genau zu ermitteln und anschließend im Rahmen der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs zu berücksichtigen.

Was viele Käufer nicht wissen, ist die Tatsache, die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen zu können. Dies trifft besonders für den Kauf von Bestandsobjekten zu, die bereits über eine Gebäudeeinrichtung verfügen. Einige Bestandteile der Einrichtung dürfen vom Kaufpreis nämlich herausgerechnet werden, wodurch sich die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verringert. Eines der besten Beispiele sind Einbauküchen: Sie sind zumeist kein fester Bestandteil der Immobilie, weshalb sie auch als Inventar angesetzt werden können. Je nach Küche bzw. Größe und Zustand ist es möglich, einen nennenswerten Abzug vorzunehmen und somit die Bemessungsgrundlage spürbar zu verringern. Mit diesem vergleichsweise simplen und vollkommen legalen Trick ist es möglich, schnell ein paar hundert Euro an Grunderwerbsteuer zu sparen.

Im Vorfeld muss der Inventarwert, der vom Kaufpreis abgezogen werden kann, natürlich exakt ermittelt werden. Anschließend gilt es eine Berücksichtigung im Kaufvertrag vorzunehmen, in welchem genau aufgeschlüsselt wird, wie sich der Kaufpreis (Immobilie zzgl. Inventar) zusammensetzt.

Kosten für Gutachten muss die Bausparkasse tragen

Einige Banken und Bausparkassen gelten bei der Vergabe ihrer Immobiliendarlehen als äußerst vorsichtig. Teilweise kommt es vor, dass die Finanzierung von Gebäuden ausschließlich dann erfolgt, wenn eine Objektbewertung stattgefunden hat. Die Darlehensgeber möchten den Objektwert im Vorfeld überprüfen, um mit ihren Darlehen keine unkalkulierten Risiken einzugehen. Dementsprechend werden Sachverständige beauftragt, die Wertgutachten erstellen.

Die Kosten, die aus der Erstellung solcher Gutachten resultieren, werden gerne auf die Kunden bzw. die angehenden Darlehensnehmer umgelegt. Diese Verfahrensweise ist bei einigen Instituten Gang und Gebe – vor allem im Bereich der Bausparkassen. Etliche Bausparkassen verfahren auf diese Weise, indem sie die Kunden dazu zwingen, die Bewertungsgebühren zu übernehmen. Je nach Gutachter und Umfang der Bewertung liegen die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens bei etwa 300 bis 500 Euro.

Dieser Methode hat das Oberlandesgericht Celle nun einen Riegel vorgeschoben. Die Verbraucherzentrale NRW hatte gegen die Bausparkasse BHW geklagt und das Verfahren vor Gericht gewonnen. Das Gericht hielt es für falsch, dass die Bausparkasse die Kosten, die aus der Immobilienbewertung resultieren, einfach auf die Kunden umlegt. Fortan ist es der Bausparkasse nicht mehr gestattet, diesen Weg der Kostenabwälzung zu gehen – stattdessen müssen die Gutachterkosten aus eigener Tasche getragen werden. Zugleich wurde dem Baufinanzierer eine Geldstrafe in Höhe von 100.000 Euro aufgebrummt.

Auf das Urteil haben die Verbraucherschützer im Übrigen schon reagiert. Sei haben Bausparkunden, die entsprechende Gebühren schon entrichtet haben, dazu geraten, die Gebühren zurückzufordern. Wie sich die Bausparkassen bezüglich solcher Rückerstattungen verhalten, bleibt jedoch erst einmal abzuwarten.